โดย ทนายภัทร ThailandLawyer.com
ปรึกษากฎหมาย Line ID: thailandlawyer Tel: 080 471 7888
ด้วยปัจจุบันมีการผิดนัดชำระหนี้เป็นจำนวนมาก เป็นเหตุให้เจ้าหนี้หรือสถาบันการเงินต่างๆ ยื่นฟ้องและยึดอสังหาริมทรัพย์ของลูกหนี้ เพื่อขายทอดตลาดนำเงินมาชำระหนี้ตามคำพิพากษา ผู้ที่ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีหลายรายไม่สามารถเข้าไปหรือจัดการในทรัพย์ที่ตนเองซื้อมาได้ เนื่องจากทรัพย์นั้นยังมีผู้อาศัยอยู่ภายใน ซึ่งทำให้เกิดปัญหา เกิดความยุ่งยากและความเสียหายกับผู้ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดเป็นอย่างยิ่ง
เกี่ยวกับปัญหานี้ พอแยกพิจารณาออกเป็น 2 กรณี ดังนี้
กรณีที่ 1 ผู้อาศัยอยู่เป็นจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวาร
มาตรา 309 ตรี แห่งประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง วางหลักไว้ว่า เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีโอนอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ซื้อแล้ว หากทรัพย์สินที่โอนนั้นยังมีลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวาร อาศัยอยู่ ไม่ยอมออกไป ผู้ซื้อทรัพย์สามารถที่จะยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลเพื่อให้ออกคำบังคับให้ลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารออกไปภายในระยะเวลาที่ศาลเห็นสมควรกำหนด แต่ไม่น้อยกว่า 30 วัน
ซึ่งตามหลักกฎหมายดังกล่าวแสดงว่า การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาด หากจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารยังอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์นั้น เมื่อผู้ซื้อใหม่ได้รับโอนมาแล้ว มีสิทธิบังคับคดีโดยการยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาลตามมาตรา 309 ตรีนี้ได้ โดยผู้ซื้อทรัพย์ไม่ต้องฟ้องขับไล่เป็นคดีขึ้นใหม่ ให้สิ้นเปลืองและเสียเวลา อนึ่ง เพียงแต่ผู้ซื้อทรัพย์ประมูลราคาอสังหาริมทรัพย์ได้แล้ว แต่ยังไม่ได้รับโอนก็ยังไม่มีสิทธิบังคับคดีตามมาตรานี้ได้
กรณีที่ 2 ผู้อาศัยอยู่ไม่ใช่จำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวาร
กรณีนี้ ผู้ที่ยังอาศัยอยู่อาจเป็นผู้เข้ามาอยู่โดยอ้างสิทธิตามสัญญาเช่า หรืออ้างว่าอยู่มานานเกิน 10 ปีแล้วซึ่งได้สิทธิครอบครองปรปักษ์ หรือมีผู้บุกรุกเข้ามาอยู่อาศัย หรือกรณีอื่นใดก็ตาม กรณีดังกล่าวนี้ ผู้ซื้อทรัพย์ต้องฟ้องขับไล่เป็นคดีใหม่ ไม่มีสิทธิบังคับคดีโดยอาศัยอำนาจตามมาตรา 309 ตรี นี้ได้
สรุป การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดีมา หากทรัพย์ยังมีผู้อาศัยอยู่ไม่ยอมออก ผู้ซื้อทรัพย์ต้องพิจารณาก่อนว่าเป็นกรณีใด ซึ่งหากผู้ที่อาศัยอยู่เป็นจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวาร ผู้ซื้อทรัพย์สามารถขอศาลบังคับคดีได้เลย แต่หากผู้ที่อาศัยอยู่เป็นบุคคลอื่นไม่ใช่จำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวาร ผู้ซื้อทรัพย์ต้องไปยื่นฟ้องศาลเป็นคดีใหม่เพื่อขับไล่ผู้อาศัยอยู่ออกไป
………………………………
