การซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดของกรมบังคับคดี หากทรัพย์ยังมีผู้อาศัยอยู่ไม่ยอมออก ผู้ซื้อทรัพย์ควรทำอย่างไร

ในปัจจุบัน การผิดนัดชำระหนี้มีจำนวนเพิ่มขึ้น ส่งผลให้เจ้าหนี้หรือสถาบันการเงินดำเนินคดีและบังคับคดียึดอสังหาริมทรัพย์ของลูกหนี้ เพื่อนำออกขายทอดตลาดโดยกรมบังคับคดี อย่างไรก็ตาม ผู้ที่ซื้อทรัพย์จากการขายทอดตลาดจำนวนไม่น้อยประสบปัญหา ไม่สามารถเข้าครอบครองหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์ได้ เนื่องจากยังมีผู้อาศัยอยู่ภายในทรัพย์ดังกล่าว

ปัญหานี้ก่อให้เกิดความยุ่งยากและความเสียหายแก่ผู้ซื้อทรัพย์เป็นอย่างมาก ซึ่งตามกฎหมายสามารถพิจารณาแยกได้เป็น 2 กรณีหลัก ดังนี้

กรณีที่ 1: ผู้อาศัยอยู่เป็นจำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา หรือบริวาร

ประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 309 ตรี บัญญัติว่า
เมื่อเจ้าพนักงานบังคับคดีได้โอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ผู้ซื้อจากการขายทอดตลาดแล้ว หากทรัพย์นั้นยังมีลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวารอาศัยอยู่และไม่ยอมออกไป ผู้ซื้อทรัพย์มีสิทธิ ยื่นคำขอฝ่ายเดียวต่อศาล เพื่อขอให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวออกจากทรัพย์ภายในระยะเวลาที่ศาลกำหนด ซึ่งต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน

กรณีนี้ ผู้ซื้อทรัพย์ ไม่จำเป็นต้องฟ้องคดีขับไล่ใหม่ อันจะทำให้เสียเวลาและค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม ทั้งนี้ สิทธิดังกล่าวจะเกิดขึ้นได้ต่อเมื่อ มีการโอนกรรมสิทธิ์แล้วเท่านั้น หากยังอยู่ระหว่างการประมูลและยังไม่ได้รับโอน ผู้ซื้อยังไม่มีสิทธิบังคับคดีตามมาตรานี้

กรณีที่ 2: ผู้อาศัยอยู่ไม่ใช่จำเลยหรือลูกหนี้ตามคำพิพากษา หรือบริวาร

ในกรณีนี้ ผู้อาศัยอยู่ในทรัพย์อาจเป็น

• ผู้เช่าที่อ้างสิทธิจากสัญญาเช่า
• ผู้ที่อ้างการครอบครองปรปักษ์
• ผู้บุกรุก หรือ
• บุคคลภายนอกอื่นใดที่ไม่ใช่ลูกหนี้ตามคำพิพากษา

กรณีดังกล่าว ไม่สามารถใช้วิธีการยื่นคำขอฝ่ายเดียวตามมาตรา 309 ตรี ได้ ผู้ซื้อทรัพย์จำเป็นต้อง ยื่นฟ้องคดีขับไล่เป็นคดีใหม่ต่อศาล เพื่อขอให้ศาลมีคำพิพากษาให้ผู้อาศัยอยู่ออกไปตามกระบวนการปกติ

สรุป

การซื้ออสังหาริมทรัพย์จากการขายทอดตลาด หากพบว่ายังมีผู้อาศัยอยู่ ผู้ซื้อทรัพย์ควรตรวจสอบสถานะของผู้อาศัยนั้นก่อนว่าเข้าเงื่อนไขกรณีใด

• หากเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาหรือบริวาร → สามารถยื่นคำขอให้ศาลบังคับคดีได้
• หากเป็นบุคคลอื่น → ต้องฟ้องคดีขับไล่เป็นคดีใหม่

การพิจารณาให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น จะช่วยลดความเสี่ยง ความเสียหาย และค่าใช้จ่ายในระยะยาว

---

โดย ภัทรพงษ์พันธ์ สิงห์คำหาญ (น.บ., นบ.ท., M.C.L.)
ทนายความและที่ปรึกษากฎหมายธุรกิจ

Tel: 099-249-5989
LINE Official: @patt
WhatsApp: +66 99 249 5989
Email: info@thailandlawyer.com

กรุณาส่งรายละเอียดเพื่อให้ทีมกฎหมายประเมินแนวทางเบื้องต้น